نکات کلیدی برای انعقاد قرارداد مشارکت
مشارکت در ساخت و ساز علاوه بر دورنمای وسوسه انگیزی که برای طرفین به همراه دارد، ریسک‌های قابل‌توجهی را هم متوجه طرفین می‌کند. پس برای انجام مشارکت های پایدار و کم ریسک تر، رعایت قوانین ساخت و ساز و توجه به نکات کلیدی برای انعقاد قرارداد مشارکت می تواند شرایط همکاری سالم و بی دردسر را هم برای سازنده و هم برای مالک فراهم نماید. برای همین قصد داریم در این مقاله نکات مهمی را ذکر کنیم که رعایت آن‌ها بتواند موفقیت شما را در صورت فعالیت در این حوزه، تا حد زیادی تضمین کند
آنچه در این مقاله می خوانید
| نکات مهم و قابل توجه برای مشارکت در ساخت و ساز |
| مسئولیت های سازنده (مجری پروژه) |
| توصیه هایی برای صاحبان املاک |
نکات مهم و قابل توجه برای مشارکت در ساخت و ساز
- هرگز بدون حضور وکیل یا مشاور با سازنده قرارداد نبندید؛ زیرا بیشتر سازنده‌ها در امر مشارکت خبره بوده و قرارداد را یک طرفه و به سود خود تنظیم می‌کنند.
- در ارتباط با ظرفیت ساخت ملک مورد نظر (ضوابط شهرداری‌های منطقه ذکر شـده در سنـد) توسط مشاور خود (کارشناس مشارکت در ساخت) اطلاع کامل کسب کنید.
- اگر در بخشی از ملک مورد نظرتان، واحد تجاری به‌عنوان اجاره وجود دارد حتماً با مستأجر به صورت رسمی وارد مذاکره شده و به صورت قانونی توافق کنید. زیرا قوانین مستاجران املاک تجاری در ترکیه با ایران بسیار متفاوت هستند. تا حدی که این مورد می تواند ریسک اجرای پروژه را افزایش دهد.
- سازنده در بسیاری از موارد و مراحل ساخت و ساز نیازمند امضای مالک است، سعی کنید در همه موارد حضور داشته باشید و هیچ اقدامی بدون حضور شما انجام نشود.
- قراردادهایی که دارای چند سازنده هستند باید با نظر کارشناس مشارکت در ساخت طوری تنظیم گردند که هر یک از سازندنگان به‌تنهایی ضامن انجام کل تعهدات همه سازنده‌ها باشند.
- ترجیحاً به دنبال یک سازنده باشید (یک شخص یا یک شرکت) تا چند سازنده، چراکه تعدد افراد اجماع نظر را در زمینه های مختلف، مشکل می‌کند.
- مراحل انعقاد قرارداد مشارکت را حتماً در یک محیط حقوقی و با بهره‌گیری از وکلای باتجربه در ترکیه انجام دهید و آن را تنها به مشاوران املاک نسپارید.
- تمامی توافقات و گفته‌ها را به صورت کتبی صورتجلسه کنید و به امضای طرفین برسانید.
- مورد معامله باید شفاف و بر اساس قانون معلوم و فاقد هرگونه جای دور زدن قانون باشد.
- بنگاه‌های مشاوران املاک مکان‌هایی امن برای عقد قرارداد یا انتخاب سازنده نیستند، مگر اینکه مشاور املاک با سابقه و امینی را شخصاً بشناسید.
- تا حد امکان به‌تمام جزئیات قانونی و مهم در زمینه ساخت و ساز ملک در ترکیه مسلط شوید و در صورت اقدام برای انعقاد قــرارداد مشـارکت، زیر بار امضای مواردی که برای شما شرح داده نمی شـود و یا به درستی درک نکرده اید، نروید.
- اگر هیچ گونه اطلاعاتی از فرآیند ساخت‌وساز در ترکیه ندارید، در کوتاه ترین زمان ممکن اطلاعات خود را کامل کنید و یا یک فرد صاحب صلاحیت را به عنوان وکیل خود انتخاب نمایید.
تعیین قدرالسهم برای طرفین
قبل از انعقاد قرارداد مشارکت، میزان قدرالسهم برای طرفین بر اساس قیمت املاک نوساز منطقه، عرف جاری در منطقه و هزینه ساخت تعیین می شود. از آنجایی که این امر میزان سود شما از پروژه را تعیین می کند، گاهی نیاز به چانه‌زدن‌های تخصصی دارد. پس از تعیین سهم هر یک از طرفین، توافق صورت گرفته به صورت شفاف در قرارداد درج می گردد.
فسخ قرارداد مشارکت
توجه داشته باشید که فسخ قرارداد، پس از شروع عملیات تخریب یا گودبرداری تقریباً غیر ممکن است. قبل از آن هم مطابق با شرایط مندرج در قرارداد و پس از پرداخت جرائم تعیین شده، میسر خواهد شد.
مسئولیت های سازنده (مجری پروژه)
- در ترکیه تمام هزینه‌های ساخت ساختمان، اعم از هزینه های شهرداری، کسب مجوز از سازمان‌های مربوط، نقشه‌کشی و …. بر عهده سازنده است.
- معمولا تا زمان بهره‌برداری از ساختمان در صورتی که ملک مسکونی کلنگی بوده باشد، سازنده موظف است مکانی برای اسکان موقت مالک تأمین کند.
- سازنده باید کلیه جرائم ساختمانی تخلف از قوانین را پرداخت کند.
توصیه هایی برای صاحبان املاک
اگر مالک هستید، اطلاعات جامعی در خصوص سابقه عملکرد سازنده‌های ترکیه‌ای کسب کنید و صرفا به شهرت فرد و یا خوش صحبتی وی اعتماد نکنید. زیرا ممکن است فرد مذکور علیرغم داشتن مهارت مذاکره، سابقه درخشانی در امر مشارکت نداشته باشد.
- گاهی به پروژه سر بزنید و از روند انجام امور اطلاع کسب کنید. حضور سر پروژه حق شما است.
- برای بررسی عملکرد سازنده، از پروژه‌هایی که سال‌های پیش آن‌ها را به‌صورت مشــارکتی ســاخته، بازدید کنیـــد. این پروژه‌ها نشانگر هویت حرفه‌ای سازنده هستند.
- برخی از سازنده‌ها در خصوص دارایی‌هایشان بیش از حد بزرگ‌نـمایی می‌کننـد. سعی کنید در حد تـوانتان اطلاعاتی درخصوص دارایی‌‌های سازنده کسب کنید.
- تمام مسائل مطرح‌شده از سوی طرف مقابلتان را به کارشناس مشارکت در ساخت و ساز انتقال دهید.
- در هیچ نشستی بدون حضور کارشناس مشارکت در ساخت، حاضر نشوید. فراموش نکنید شاید مشارکت در ساخت برای شما اولین بار باشد، اما قطعاً برای طرف مقابلتان اینطور نیست.
- اگر مالک هستیــد، در تعیین نوع نقشه و معماری ملکتان دخـــالت داشته باشیــد و همه کار را به سازنـده نسپارید. حتی اگر تخصصی در این خصوص ندارید می توانید از تجربه افراد متخصص در این حوزه بهره ببرید.
امیدواریم مطالب بالا برای انعقاد یک قرارداد خوب مشارکت در ساخت کمک کرده باشد. برای مطالعه بیشتر به صفحه مشارکت در ساخت و ساز بروید.
