آیا عقد قرارداد اجاره با فوت یکی از طرفین باطل میشود؟
قرارداد اجاره با فوت یکی از طرفین باطل میشود؟
مستاجران چه ملک را به صورت رهن کامل و چه رهن و اجاره در اختیار داشته باشند, با نگرانیهای مختلفی زندگی میکنند.
افزایش ناگهانی نرخ اجاره, تصمیمهای ناگهانی مالک برای فروش, نوسازی و بازسازی ملک و همچنین فوت صاحبخانه برخی از این نگرانیها هستند.
در این بین نگرانی بابت فوت صاحبخانه و اینکه وضعیت ملک استیجاری پس از فوت صاحبخانه چه میشود از مواردی است که در مورد آن نظرات مختلفی وجود دارد.
برخی بر این باورند که حتی اگر از مدت قرارداد زمان زیادی باقی مانده باشد, تصمیمگیری درباره ادامه قرارداد با ورثه است و گروهی بر این اعتقادند که ورثه تا پایان مدت قرارداد باید اصول آن پایبند باشد
. با توجه به اینکه این موضوع ممکن است برای مستاجران زیادی دغدغه بزرگی به حساب بیاید در مطلب امروز به این موضوع پرداختهایم. اگر این موضوع دغدغه شما هم هست با توران ازمیر در ادامه این مطلب همراه باشید.
وضعیت قرارداد اجاره پس از فوت مالک
قرارداد اجاره با فوت یکی از طرفین باطل میشود؟ حقیقت این است که وضعیت قرارداد ملک استیجاری پس از فوت مالک به نوع قرارداد منعقد شده بین موجر و مستاجر بستگی دارد. یعنی باید مشخص شود که قرارداد بین مالک و مستاجر از نوع لازم یا جایز است؟
منظور از قرارداد لازم, قراردادی است که وقتی منعقد میشود, طرفین دیگر حق به هم زدن آن را ندارند؛ مگر آنکه قانون اجازه آن را داده باشد. در این صورت این قرارداد بعد از فوت هر یک از طرفین به قوت خود باقی بوده و تنها قانون میتواند بین این طرفین ورود پیدا کند. ازجمله این قراردادها میتوانیم به قراردادهای خرید و فروش ملک یا خودرو اشارهکنیم.
اما درست در مقابل قراردادهای لازم, قراردادهای جایز وجود دارند. در این قراردادها طرفین معامله میتوانند هر زمان و در هر مکان, قرارداد خود را فسخ کنند. نمونه این قرارداد, قرارداد وکالت است که بر اساس قرارداد جایز, اگر یکی از طرفین فوت کند, قرارداد خود به خود منتفی میشود. البته بیشتر قراردادهای کشور از نوع لازم بوده و قانون مدنی اگر بخواهد قراردادی را جایز بداند یا به صورت صریح آن را بیان کرده و یا به شکلی به جایز بودن آن اشاره داشته است.
آیا اجاره, قراردادی از نوع لازم است یا جایز؟
حال این سؤال مطرح میشود که قرارداد اجاره از چه نوع است؟ اگر این قرار داد جایز باشد, باید قرارداد موردنظر با فوت مالک خود به خود منتفی شود؛ اما اگر قرار داد موردنظر لازم باشد, قرارداد اجاره بعد از فوت مالک همچنان به قوت خود باقی است.
قانون در این باره چه میگوید؟
بر اساس ماده ۴۹۷ قانون مدنی، عقد اجاره با فوت موجر یا مستاجر باطل نمیشود؛ مگر اینکه شرط مباشرت مستاجر در قرارداد قید شده باشد؛ بنابراین اگر در شرط مباشرت در قرارداد نوشته شده باشد و موجب فوت کند، وراث یا باید با مستاجر توافق به فسخ اجاره کنند (با فرض عدم انقضای مدت اجاره) و یا باید منتظر انقضای مدت اجاره باشد.
پس قانون بهخوبی مشخص کرده است که قرارداد اجاره از نوع لازم بوده و بعد از فوت مالک مستاجر میتواند تا مدت معلوم از ملک موردنظر بهرهبرداری کند؛
بنابراین بر اساس این قانون, ورثه مالک نمیتواند مستاجر را مجبور به تخلیه ملک قبل از مدت معلوم و درج شده در قرارداد ثبت شده کند. اما در این قانون دو استثنی وجود دارد و آنهم شرط مباشرت و عقد قرارداد مطابق با عمر مالک است.
برای روشن شدن این موضوع نیز باید اشارهای به قانون مدنی داشته باشیم. براساس ماده ۴۹۷ قانون مدنی: «عقد اجاره به واسطه فوت موجر یا مستأجر باطل نمیشود؛ اما اگر موجر فقط برای مدت عمر خود، مالک منافع عین مستاجر باشد، اجاره به فوت موجر باطل میشود و اگر شرط مباشرت مستاجر شده باشد به فوت مستاجر باطل میشود.» بنابراین بر اساس این قانون, قرارداد اجاره در صورت فوت موجر باطل میشود.
در مورد استثنای نخست, باید دانست از آنجاییکه مدت اجاره معلوم بوده و در زمان عقد قرارداد باید زمان و مدت اجاره شفاف و مشخص درج شود, مستاجر نمیتواند به مدت عمر, مالک منافع ملک اجارهای باشد. اما اگر فرض کنیم بند نخست وجود داشته باشد, مستاجر باید بعد از فوت مالک, خانه را تخلیه کند. نمونهی این فرض را میتوانیم در این مورد بدانیم که مالکی به خواست خود منافع مال خود را تا آخر عمر به دیگری واگذار کند و یا عین مال را منتقل سازد و منافع را تا زمانی که زنده است برای خود نگه دارد. در آن صورت مستاجر باید بعد از فوت موجر خانه را ترک کند.
شرط مباشرت چیست؟
اگر در قرارداد, قید شده باشد که تنها بهرهبردار ملک, خود مستاجر است، یعنی شرط مباشرت در آن قید شده باشد, هیچکس حتی ورثه مستاجر نیز نمیتواند وارد ملک او شود و از آن بهرهبرداری کند. در این صورت قرارداد اجاره ملک در صورت پایان قرارداد یا فوت مستاجر لغو میشود. در غیر این صورت بر اساس قانون, قرارداد اجاره با فوت مستاجر باطل و فسخ نمیشود و قایممقام قانونی مستاجر, میتواند تا پایان مدت اجاره از ملک موردنظر استفاده کند.
حق و حقوق وارث مستاجر بعد از فوت مستاجر
اگر فکر میکنید تمام موارد قانونی به سود موجر است, باید بگوییم که در اشتباه هستید؛ بلکه برای حمایت از ورثه مستاجر نیز قوانینی با عنوان قانون روابط موجر و مستاجر در سال ۱۳۵۶ تصویبشده است.
قرارداد اجاره بعد از فوت مستاجر
اگر مستاجر قبل از خاتمه قرارداد فوت کند، قانون برای ورثه این مستاجر حقی قایل شده است و بر اساس این حق که دربند ۴ از ماده ۱۲ قانون روابط موجر و مستاجر آمده است، باید ورثه به صورت اجماع اجاره را فسخ کند. اما این اجماع باید به صورت کامل از طرف ورثه بیان شود. یعنی اگر یکی از وراث راضی به لغو قرارداد اجاره نباشد, آن قرارداد تا زمان درج شده در قرارداد به حکم خود باقی است. بنابراین برای فسخ قرارداد باید تمام وراث با یکدیگر درخواست فسخ اجاره ارائه بدهند؛ البته اگر در قرارداد اجاره فوت مستاجر، عنوان شرط فسخ قرارداد ذکر شده باشد, وراث میتوانند درخواست فسخ اجارهنامه را بدهند.
شرط مباشرت در قانون روابط موجر و مستاجر
نکته دیگر این است که ممکن است در قراردادهای اجاره شرط مباشرت مستاجر, بیان شده باشد که در قواعد عمومی اجاره, فوت مستاجر میتواند موجب باطل شدن قرارداد اجاره شود؛ اما در ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستاجر، شرط مباشرت بهعنوان موارد فسخ قرارداد در صورت فوت مستاجر ذکر نشده است؛ بنابراین اگر در عقد اجاره, لزوم مباشرت مستاجر آورده شود, بعد از فوت مستاجر، موجر نمیتواند به استناد آن, حکم تخلیه را به وراث ارائه دهد.
پرداخت اجاره بعد از فوت مالک
یکی دیگر از مسایلی که ذهن مستاجران را به خود معطوف کرده است، پرداخت اجارهبها و دریافت ودیعه بعد از فوت مالک است. برای پاسخ به دغدغه مستاجران در مورد پرداخت اجاره و اطمینان از دریافت ودیعه پس از پایان مدت اجاره، دو راهکار وجود دارد. در ابتدای امر، مستاجر میتواند برای اعلام شمارهحساب، اظهارنامهای مبنی بر پرداخت اجارهبها به وراث موجر ارسال کند. در غیر این صورت میتواند اجاره ماهانه را به صندوق دادگستری واریز و در انتهای مدت قرارداد اجاره ودیعه را از وراث متوفی مطالبه کند. در صورت عدم همکاری وراث نیز مستاجر میتواند در مراجع قضایی، دادخواست مطالبه ودیعه به طرفیت وراث متوفی را طبق قرارداد اجاره تنظیم کند.
دریافت ودیعه بعد از مرگ مالک
یکی از دغدغههای مستاجران دریافت ودیعه از مبایعه نامههایی است که مالک آن فوت کرده است. درحالیکه سند تکبرگی آن قبل از عقد مبایعه نامه به نام شخصی دیگر ثبت شده است. اگر شرایطی مانند شرایط موردنظر دارید، باید بدانید که طبق قانون مدنی, ودیعهای که مستاجر به موجر یعنی متوفی پرداخت کرده است, جزو بدهیهای متوفی بوده و تا زمانی که ودیعه مستاجر بازگردانده نشود, مستاجر ملزم به تخلیه نخواهند شد.
از پشتنویسی اجاره خودداریی کنید؟
اگر جزو آن دسته ازمستاجرانی هستید که برای تمدید قرارداد اجاره به دلیل کاهش هزینههای دفاتر ثبت اسناد یا بنگاههای معاملاتی به دنبال پشتنویسی هستید به شما توصیه میکنیم دست نگه دارید! اگرچه بر اساس قانون در صورتیکه قرارداد اجاره دستنویس باشد و توسط ۲ شاهد امضا شده باشد قابل استناد در مراجع قضایی است, اما توصیه ما به شما این است که برای دریافت کامل حق و حقوقتان بههیچعنوان زیر بار پشتنویسی قراردادهای اجاره نروید و فراموش نکنید در صورت عقد قرارداد پاک, مراجع قضایی حامی شما هستند. همچنین توصیه میشوید که دقت کنید اجاره نامههایی که در بنگاههای معاملاتی تنظیم میشوند, جزو اجاره نامههای عادی هستند و هیچ تفاوتی با عقد قرار دستی در منزل توسط موجر و مستاجر ندارد. چرا که براساس قانون تجارت مشاوران املاک, بنگاهها تنها دلالانی هستند که موجر و مستاجر را به هم نزدیک میکنند.
سخن پایانی
براساس ماده ۴۹۷ قانون مدنی، عقد اجاره به واسطه فوت موجر یا مستاجر باطل نمیشود؛ اما اگر موجر فقط برای مدت عمر خود، مالک منافع عین مستاجر باشد, اجاره با فوت موجر باطل میشود. اگر هم شرط مباشرت مستاجر در قرارداد قید شده باشد, با فوت مستأجر قرارداد باطل میشود. مگر آنکه طرفین خود به توافقهایی در رابطه با لغو قرار داد داشته باشند.
